“진짜” 부동산경매 입문서!

초보 투자자들에게 경매 고수들의 억대 성공담은 도움은 될지언정 아직은 먼 이야기이다. 이들은 초기 투자금 몇 백만 원에도 손을 벌벌 떨 수밖에 없다. 부동산에 투자하려는 생초보들이 진짜 궁금해 하는 것은 부동산경매를 하는 기초적인 방법은 물론, 요즘 어느 지역에 투자 붐이 일고 있는지, 언제 샀다가 어느 타이밍에 팔아야 하는지, 앞으로 어떤 지역의 어느 부동산이 뜰지 등이다. 이들에게 필요한 것은 현실적인 투자 지식과 자신들과 같은 눈높이에서 궁금한 사항들을 콕 집어 대신 물어봐줄 이 책 속의 주인공 구슬 씨와 같은 동병상련의 투자 동료다.

주인공 구슬 씨는 사회생활 3년차의 직장인으로서 대출금 천만 원, 보증금 2천만 원, 저축액 2천 5백만 원을 포함한 5천 5백만 원이 가진 돈 전부이고, 자식들에게 물려줄 마땅한 부동산 하나 없는 부모님을 둔 소시민이다. 이 책은 독자들이 부동산경매의 ‘부’자도 모르는 생초보 구슬 씨를 따라가면서 부동산시장의 동향을 파악하는 방법부터 시작해서 부동산경매 기초지식, 알짜 매물을 찾아내는 방법, 똑 소리 나게 권리분석을 하는 방법, 입찰부터 낙찰과 패찰까지의 전 과정을 슬기롭게 헤쳐나가는 방법, 현명하게 명도를 진행하는 방법, 그리고 소유권이전과 절세 방법들까지 담고 있다.

고래대학교에서 경영학을 전공했다. KOTRA 러시아 노보시비르스크 지사에서 인턴십을 마치고 LG전자 모바일 커뮤니케이션 사업본부에 입사했다. 그러나 넘치는 사업가적 기질을 주체 못해 창업을 결심하고 과감히 대기업을 박차고 나왔다. 이후 과외 연결 전문회사인 SD에듀를 설립해 사업가로서 큰 성공을 거두었다.

‘젊은 경매고수’, ‘경매의 달인’으로 불리며 수많은 언론매체의 스포트라이트를 받았다. 첫 번째 책인 《27세, 경매의 달인》에서는 첫 투자에 나선 초보부터 성공 투자자가 되기까지의 생생한 경험을 여과 없이 보여주어 찬사를 받았으며, 두 번째 책인 《저는 부동산경매가 처음인데요》는 부동산경매 입문자를 위한 투자 교과서로 인정받고 있다.
MBC [경제매거진M], [경제매거진] ‘경매의 비법’ 편, 다큐멘터리 [호주머니 속 세상] ‘돈’ 편, MBC드라마넷 [삼색녀토크쇼], KBS [생생정보통] ‘경매의 고수’ 편, [VJ특공대] ‘쩐의 전쟁’ 편, 스토리온 [따라하면 나도 부자] ‘경매투자’ 편, tvN [쿨까당] ‘쪽박 차지 말자, 법’ 편, 부동산TV [부동산 수다], MBN [TV MBN] 등을 통해 실전 지식을 전하며 많은 부동산 투자자들에게 큰 호응을 얻었다. 또 서울 강서구청, 한국도로공사, 신용보증기금에서 부동산 투자 및 경매 전문 투자자로 강의를 진행하였다. 현재는 에누리하우스, 부동산캠퍼스(네이버 카페)에서 대표 칼럼니스트로 활발한 기고 및 강연 활동을 하고 있다.

2007년 말, 젊은이들과 신혼부부들의 내 집 마련과 부동산 투자를 돕기 위한 정보 사이트인 ‘에누리하우스’를 오픈했다. 또한 행복한 부자를 꿈꾸는 많은 사람들과의 소통을 위해 네이버 카페 ‘부동산캠퍼스’를 오픈했다. 철저히 이기적이어야 할 것 같은 ‘부’의 의미가, 함께 공부하고 나누며 더 큰 가치로 올라가기를 바라며 모두 ‘행복한 부자’가 되는 그날까지 그는 에누리하우스, 부동산캠퍼스와 함께할 예정이다.

시작하며
부동산경매, 어떻게 공부할까요?

제1장 부동산경매 기초 다지기
구슬 씨의 Grow up l
부동산경매 첫걸음 떼기

01. 왜 부동산경매를 공부해야 할까요?
부동산, 부동산 하는데 부동산이 정확히 뭐죠?
경매로 알짜 부동산을 싸게 구입할 수 있다고요?
대체 무엇을 얼마나 어떻게 공부해야 할까요?
어떻게 진행되는지는 미리 좀 알아둬야겠죠?

02. 저는 부동산경매가 처음인데요!
부동산 투자와 내 집 마련, 부동산경매가 정답인가요?
설마 위험에 처할 일은 없겠죠?
반드시 새겨둬야 할 사항들은 없나요?
「무엇이든 물어보세요」
부동산시장의 전망과 경매시장과의 관계 엿보기

03. 부동산경매 그럼 어디 한번 해봅시다!
부동산경매를 하려는 목적이 무엇인가요?
자금은 얼마나 쌓아두고 덤벼야 할까요?
자금, 시간, 정보, 노력 중 무엇이 가장 중요한가요?
수익률은 얼마 정도로 예상할 수 있을까요?

04. 부동산경매 전쟁에서 쓸 실탄을 준비해봅시다!
부동산과 대출은 떼려야 뗄 수 없는 관계라고요?
주택담보대출에 대해서 좀 알려주세요!
단돈 100원으로도 낙찰을 받을 수 있나요?
성공 투자의 비법과 타이밍을 알려주세요!

구슬 씨의 Level up |
부동산경매에 뛰어들기 전에 마음가짐 다잡기 ?71

「부동산경매 원칙 새기기」
부동산경매 고수들은 왜 늘 천하 태평해 보일까?

제2장 알짜 매물 살펴보기
구슬 씨의 Grow up |
부동산 신상 탈탈 털기

01. 나를 알고 매물을 알아 입찰에 성공하자!
매물보다 내 주제 파악이 먼저라고요?
매물 정보는 어디서 얻을 수 있나요?
내게 맞는 매물은 어떻게 찾을 수 있을까요?
호재와 현재가치 중에서 어떤 것을 좇아야 할까요?

02. 알짜 부동산 정보는 어떻게 얻을 수 있을까요?
정보의 바다에서 헤엄치는 부동산 대어를 낚자!
정확한 부동산 시세는 어떻게 알 수 있죠?
부동산에 대해 설명해주는 서류에는 어떤 것들이 있나요?
부동산의 출생증명서라는 등기부등본은 어떻게 보는 건가요?
「무엇이든 물어보세요」
정보를 가진 자만이 ‘땅땅’거리며 살 수 있습니다!

03. 매물의 진가를 알아보는 법을 가르쳐주세요!
부동산의 가치와 가격은 뭐가 다른 건가요?
토지소유권과 대지권은 뭔가요?
대지권에 대한 시세는 어떻게 따져볼 수 있나요?
「무엇이든 물어보세요」
대법원 경매정보 사이트에서 경매물건을 살펴보는 방법

04. 발품을 팔아 직접 확인해보는 것이 좋겠죠?
사전조사와 현장답사, 둘 중 어떤 게 더 중요한가요?
현장답사는 많이 하면 할수록 좋은 건가요?
현장답사 시 주의 깊게 살펴볼 것들은 무엇인가요?
감정평가서와 현황조사서를 100% 신뢰할 수 있나요?

구슬 씨의 Level up |
주식 투자를 하다 실패한 일광 씨에게 부동산경매를 소개하다

「부동산경매 원칙 새기기」
부동산경매의 늪에 빠지지 않기 위해 꼭 알아두어야 할 3가지

제3장 권리분석 마스터하기
구슬 씨의 Grow up |
부동산경매 공부를 시작한 후 부딪힌 첫 번째 난관

01. 권리분석이 정말 그렇게 어렵나요?
권리분석은 꼭 해야 하는 건가요?
권리에도 종류와 순위가 있다고요?
등기부등본으로 권리분석을 할 수 있나요?
등기부등본에 나타나지 않는 권리들은 없나요?

02. 말소기준권리를 가장 먼저 찾으라고요?
말소기준권리란 게 대체 뭐죠?
등기부등본에 지저분하게 적혀 있는 권리들은 다 뭐죠?
매각물건 명세서와 친해져야 한다는 게 무슨 말이죠?
낙찰 전후로 달라지는 권리들에는 뭐가 있죠?

머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 01
- 그 어렵다는 권리분석, 실전문제로 배워 봅시다!

03. 알면 힘이 되는 부동산 관련법을 알려주세요!
부동산 말고 임차인을 위한 권리도 있다고요?
대항력이란 게 무엇이고 어떻게 발생하나요?
우선변제권은 뭐고 어떻게 행사하나요?

머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 02
- 대항력과 우선변제권, 공부해서 정복합시다!
임차인의 특권이라는 최우선변제권은 어떻게 누릴 수 있나요?

머리에 쏙쏙 들어오는 실전문제 PART 03
- 말소기준권리를 복습하면서 배당에 대해서도 알아봅시다!
「무엇이든 물어보세요」
소액임차인 최우선변제에서 놓쳐서는 안 될 핵심사항

구슬 씨의 Level up |
똑 부러지게 내 권리를 주장하다

「부동산경매 원칙 새기기」
권리분석은 이렇게 하면 쉽고 간편해요!

제4장 경매법원 찾아가기
구슬 씨의 Grow up |
생애 첫 입찰에 도전하다

01. 법원 문턱이 마르고 닳도록 들락거려 봅시다!
매물을 관할하는 법원과 입찰일은 어떻게 알 수 있나요?
입찰은 어떻게 진행되나요?
입찰 서류는 어떻게 작성하는 건가요?
입찰 시 챙겨가야 할 준비물들은 뭔가요?
「무엇이든 물어보세요」
떨리는 입찰! 실수하지 않으려면 어떻게 해야 하나요?

02. 얼마를 써내야 저 부동산이 내 것이 될까요?
입찰가격은 어떻게 결정해야 하죠?
입찰가격 결정에 왜 그토록 신중을 기해야 하죠?
낙찰률 100%의 전략이란 게 있나요?
어떤 입찰에는 사람이 몰리고 어떤 입찰에는 파리만 꼬이는 이유가 뭔가요?

03. 내 부동산이 생긴 후에 해야 할 일은 무엇인가요?
드디어 낙찰을 받았어요! 이젠 좀 마음을 놓아도 될까요?
또 낙찰을 못 받았어요! 저는 안 되는 걸까요?.
낙찰 후에 잊지 말고 챙겨야 할 것들은 뭔가요?

구슬 씨의 Level up |
낙찰자로 이름이 불리는 순간 밀려오는 떨림과 두려움을 경험하다

「부동산경매 원칙 새기기」
입찰 시 주의해야 할 사항들을 다시 한 번 짚어봅시다!

제5장 진짜 내 것 만들기
구슬 씨의 Grow up |
낙찰받은 부동산을 온전히 손에 넣기 위한 준비를 하다

01. 어떻게 내 부동산에 내 이름을 딱 새겨 넣나요?
소유권이전, 절차는 어떻게 되고 세금은 얼마나 드나요?
소유권이전 과정에서 추가로 발생하는 비용은 없나요?

02. 어떻게 해야 내 부동산에 내 발을 딱 들여놓을까요?
점유자가 이사를 가기 전까지는 끝이 아니라고요?
명도는 어떻게 진행되나요?
「무엇이든 물어보세요」
낙찰자에게 점유자들이 가장 많이 물어보는 3가지 질문
대화가 통하지 않는 점유자는 어떻게 해야 하나요?
「무엇이든 물어보세요」
반드시 챙겨 살펴봐야 할 양도소득세 절세 비법

구슬 씨의 Level up |
세입자를 만나 담판을 짓다

「부동산경매 원칙 새기기」
명도 시에 반드시 유념하고 주의해야 할 4가지

마치며
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「부록」
부동산경매 용어사전
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